Malo što je veći blagoslov od dobrog susjed(stv)a, slažete se? Pa, ipak, u svom sam se poslu naslušala toliko pritužbi o odnosima među stanarima u zgradama koji nadmašuju čak i prvorazredne hororce, da bih mogla napisati oveći roman. Jest da međususjedski odnosi sami po sebi ne pripadaju domeni zaštite potrošača jer susjedi nisu u odnosu potrošač - trgovac, no jedno je sigurno: stanari ne poznaju svoje obveze, kao ni svoja prava. Još manje znaju komu se obratiti kad nastane problem, a da to nije nužno sud, od kojega zaziru.

Svega tu ima; od medijski popraćenih priča o susjedi koja drugim susjedima ostavlja svoj izmet pred vratima ili s balkona iz kante izlijeva mokraću po glavama prolaznika preko samovoljnog uzurpiranja zajedničkih prostorija u zgradi, nepropisnog odlaganja otpada, izbjegavanja plaćanja pričuve ili inzistiranja na tome da se iz nje podmiruju privatni troškovi u stanu pa sve do stvaranja buke ili zabadanja nosa u susjedov tanjur, navike, krevet ili novčanik, što na kraju rezultira svađom i nevidljivom zlom krvi prolivenom po stubištu zgrade.

Čemu to? Čemu povišeni tonovi na sastancima stanara? Čemu šutnja umjesto "dobar dan"? Čemu prkos? Čemu ja-ću-po-svom umjesto da se raspitaš što ti je pravo, a što obveza? Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima ni približno ne regulira sve izazove koji se događaju u praksi, a u najavi je donošenje Zakona o upravljanju i održavanju zgrada koji bi trebao donekle rasvijetliti neke stvari. Sve ostalo prepušteno je kulturi stanovanja koja je u Hrvatskoj, usuđujem se reći, još uvijek na niskim granama.

Zato sam ja, upravo u ime spomenute kulture, ali i u ime - znanja - stanovanja, sažela deset zakonskih osnova, minimum koji bi trebao poznavati svaki iole informirani stanar stambene zgrade.

1) Svaki suvlasnik smije, bez suglasnosti ostalih suvlasnika, izvršavati glede cijele zgrade sve ovlasti koje ima kao nositelj dijela prava vlasništva ako time ne vrijeđa prava ostalih suvlasnika.

2) Svaki suvlasnik ima pravo sudjelovati u odlučivanju o svemu što se tiče zgrade, zajedno s ostalim suvlasnicima.

3) Poslovi redovite uprave zgradom su, primjerice, redovito održavanje zajedničkih dijelova i uređaja, stvaranje primjerene zajedničke pričuve, uzimanje zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom, primjereno osiguranje zgrade, imenovanje i opoziv zajedničkog upravitelja te određivanje kućnog reda, a o njima odlučuju suvlasnici većinom glasova (koja se računa po suvlasničkim dijelovima, a ne po broju suvlasnika).

4) Ne može li se u odlučivanju postići većina, a poduzimanje nekoga posla je nužno za održavanje nekretnine, na zahtjev bilo kojega od suvlasnika odluku će donijeti sud.

5) Poslovi izvanredne uprave su, primjerice, promjena namjene zgrade, veći popravci, dogradnja, nadogradnja i preuređenje, a za njihovo poduzimanje potrebna je suglasnost svih suvlasnika, uz određene iznimke.

6) Predstavnik stanara (predsjednik kućnog savjeta, kućepazitelj) nije isto što i upravitelj zgrade, što mnogi brkaju, već je jedan od suvlasnika te zgrade koji predstavlja suvlasnike pred upraviteljem zgrade i pred trećim osobama (za što najčešće prima određenu naknadu), štiteći njihove interese, a suvlasnici ga biraju većinom glasova. Predstavnik stanara nema pravo samostalno donositi odluke koje se tiču zgrade, kao ni raspolagati pričuvom kako mu se prohtije, a može ga se i razriješiti dužnosti, također odlukom većine.

7) Upravitelj je fizička ili pravna osoba upisana za obavljanje poslova upravljanja kojoj su suvlasnici dužni povjeriti upravljanje nekretninom, a on njome upravlja u ime i za račun suvlasnika, u granicama ovlasti utvrđenih ugovorom te raspolaže sredstvima pričuve. Dužnost je upravitelja, između ostaloga, brinuti se o održavanju zajedničkih dijelova zgrade, obavljati preglede zgrade, utvrditi visinu pričuve, naplaćivati dugovanja, položiti svakom suvlasniku račun o poslovanju u prethodnoj kalendarskoj godini i staviti mu na uvid isprave na kojima se temelji, najkasnije do 30. lipnja svake godine, izraditi pregled predviđenih poslova i troškova za održavanje i poboljšice u idućoj kalendarskoj godini te prikupiti više ponuda za poslove održavanja koji se ponavljaju u razmacima duljim od jedne godine, kao i za veće radove radi poboljšice.

8) Zajednička pričuva su sredstva koja su suvlasnici dužni uplaćivati mjesečno na račun koji se otvara u tu svrhu, i to najmanje u visini koja odgovara 0,54 % vrijednosti njihova posebnoga dijela, godišnje, a koriste se za redovno održavanje i poboljšanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade (a ne i za privatne dijelove pojedinog stana, što potanko uređuje Uredba o održavanju zgrada, NN 64/1997), hitne i nužne popravke, osiguranje zgrade, zamjenu postojećih i ugradnju novih zajedničkih dijelova i uređaja zgrade te za naknadu upravitelju zgrade. Ne plaća li suvlasnik pričuvu, upravitelj može radi prisilne naplate pokrenuti ovršni postupak čiji trošak snosi dužnik.

9) Međuvlasnički ugovor sklapa se kako bi se uredili uzajamni odnosi suvlasnika u svezi s upravljanjem i korištenjem zgrade, a mora biti sklopljen u pisanom obliku. On sadrži veličinu suvlasničkih dijelova nekretnine, uvjete i način upravljanja njome, podatke o upravitelju, opseg poslova i odgovornost upravitelja, uvjete i način prikupljanja i raspolaganja pričuvom, ime predstavnika stanara, uvjete i način korištenja zajedničkih prostorija. Međuvlasnički ugovor obvezuje sve suvlasnike, ako ga je sklopila većina suvlasnika (suvlasničkih dijelova).

10) Odluka o kućnom redu posao je redovite uprave nekretninom, pa se donosi većinom glasova, a riječ je o aktu suvlasničke zajednice kojim se određuju pravila lijepog ponašanja suvlasnika i svih ostalih osoba koje trajno ili povremeno borave u zajedničkim prostorima zgrade, a u njoj se mogu propisati i sankcije za one koji krše njezine odredbe.

Za kraj, imajmo na umu da susjedstvo postaje sretno susjedstvo tek kad se, uz znanje koje crpimo iz zakona, primijene i nepisane odredbe ljudskosti i kulture.