Novosti
POSTUPNO OŽIVLJAVANJE TRŽIŠTA

Cijene nekretnina u Osijeku ipak ostale kao i prije krize
Objavljeno 26. svibnja, 2020.
Povećao se interes za kupnju kuća, a vratilo se i trgovanje vikendicama

Tržište nekretnina, nakon više od dva mjeseca mirovanja zbog pandemije koronavirusa, počelo se postupno oporavljati u posljednja dva tjedna, posebice od kada se krenulo s relaksacijom epidemioloških mjera, interes za trgovanje nekretninama sve je veći.


Tako je na području cijele zemlje, no razlika je u tome što se posljedice krize na različite načine reflektiraju na tržišta u pojedinim dijelovima Hrvatske.

Povratak u normalu

Najveći pad cijena doživjele su nekretnine u Zagrebu, posebno one koje su i prije krize bile nerealno precijenjene. Tome je dodatno pridonio i potres te su cijene nekretnina za prodaju smanjene i do 20-ak posto. U glavnom gradu pale su i cijene najma i stanova i poslovnih prostora, što je i razumljivo s obzirom na to da su škole i fakulteti bili zatvoreni, a učenici i studenti nastavu su pratili od kuće. Trgovine i obrtničke radnje također nisu mogle biti otvorene zbog čega su najmoprimci odustajali od daljnjeg najma. U Dalmaciji se, pak, cijene nekretnina smanjuju za 10-ak posto i većina bi vlasnika išla prije prodaje na mogućnost dugoročnog najma. Cijene se, međutim, nisu mijenjale u Istri i Slavoniji. Istina, ne iz istih razloga. Naime, Istrijani očekuju da će turistička sezona djelomično ipak biti spašena, a cijene nekretnina u Slavoniji su i tako bile na uvjerljivo najnižoj razini u Hrvatskoj, tako da vlasnici trenutačno ne razmišljaju o snižavanju cijena. To potvrđuju i vlasnici osječkih agencija za trgovanje nekretninama koji priznaju da su pomalo iznenađeni takvim razvojem događaja.


Krunoslav Šabić, zamjenik predsjednika strukovne skupine pri Hrvatskoj gospodarskoj komori i vlasnik agencije Tasman nekretnine u Osijeku, kaže kako mu se unatrag tri tjedna obujam posla neprestano povećava te da broj poziva iz dana u dan samo raste. "Nastavi li se ovim tempom, mislim da ćemo se vrlo brzo vratiti u normalu, u ritam posla koji smo imali prije ovog zastoja. Zanimljivo da cijene nekretnina unatoč nekim predviđanjima i očekivanjima nisu pale. Imam 700 nekretnina i ni jedan vlasnik ili investitor nije najavio nižu cijenu, nitko nije osjetio potrebu da to napravi", kaže Šabić i dodaje kako su cijene nekretnina u Slavoniji i Baranji i prije pandemije bile ispod prosjeka, posebno u odnosu prema Zagrebu, Istri i Dalmaciji.


U njegovoj agenciji cijena četvornog metra standardne novogradnje u Osijeku kreće se od 1200 do 1350 eura s tim da nešto luksuznije opremljeni stanovi drže cijenu i od 1500 do 1600 eura. Rabljeni stanovi, ovisno o provedenim adaptacijama i održavanju, kreću se od 800 do 1200 eura po kvadratu, a dvorišni stanovi uglavnom se kreću po cijeni od 700 do 900 eura.


"Država je isplatom pomoći dala veliki obol tome da se sve relativno brzo vrati na svoja mjesta. Ljudi su dobivali plaće, a nisu ih imali gdje trošiti. Srećom da je sve ovo relativno kratko trajalo, no teško je prognozirati kako će biti u vremenu koje dolazi. Ako budemo imali sreću da se virus ne vrati, možemo reći da smo dobro prošli i izvukli se bez veće štete", smatra Šabić.


Predsjednik strukovne skupine pri Hrvatskoj gospodarskoj komori i direktor Germana d.o.o. – Agencije za promet nekretninama Duško Grgur naglašava kako se dozvolom kretanja počelo pojačano i raditi, odnosno kupci obilaze nekretnine. "Svi smo disciplinirani, pri ulasku u objekte obavezno se pridržavamo epidemioloških mjera, koriste se maske i navlake za cipele. U uredu je obvezna dezinfekcija, ne smije u isto vrijeme biti više od dvoje ljudi, rasporedimo ih vremenski da ne sjede skupa", pojašnjava Grgur napominjući kako se radi nešto usporenijim tempom, ali da posla ima sve više. I on potvrđuje da cijene nekretnina ništa ne padaju i da ljudi kupuju te čak za kupnju dižu kredite u bankama. Iznenađen je povećanim interesom za kupovanje kuća i u Osijeku i okolnim mjestima. "Vjerojatno se nakon korone ljudi vole opustiti u dvorištu. Posljednjih dana povećao se interes i za vikendice koje godinama nitko nije tražio. Sada je taj dio tržišta ponovno oživio. Vikendice se kreću od sedam tisuća do 40 ili 50 tisuća eura, ali te skuplje su zaista jako lijepe, na poželjnim pozicijama i dobro opremljene, na području Aljmaša, Dalj planine, Erduta, Karašice oko Petrijevaca ili u Baranji - Batina, Zeleni otok, Draž planina", kaže vlasnik German nekretnina.


Cijene starijih stanova se i kod njega kreću od 950 do 1250 eura po kvadratu, ovisno o uređenosti nekretnine, dok cijene novih idu od 1300 do 1400 eura. Malo je, međutim, dvosobnih i jednosobnih stanova i garsonijera u ponudi, teško ih je naći i prodaju se čim se pojave na tržištu. Tvrdi kako su se pojavili veliki trosobni i četverosobni stanovi u urbanim vilama novogradnjama za cijene od 100 tisuća eura naviše.
Nerealne cijene

"I dalje smatram da su to malo nerealne cijene u gradu gdje ljudi zarađuju od četiri do šest tisuća kuna mjesečno. Biste li mogli dati za stan od 115 kvadrata 160 tisuća eura? To su stanovi u urbanim vilama prvouseljivi i vlasnici, investitori, drže cijene od 1350 eura kvadrat. I ne žele spustiti. Računajte da sa svojom opremom, garažom i ostalim taj stan košta 180 tisuća eura", navodi Grgur.


Cijene kuća kreću se od 75 do 100 tisuća eura na parcelama od 350 do 550 četvornih metara. Traže se građevinske parcele za gradnju obiteljskih kuća i urbanih vila. Svi žele uži centar grada zbog lakše prodaje stanova, međutim toga je sve manje zbog čega investitorima postaju zanimljiva u novije vrijeme i zemljišta u Retfali ili Donjem gradu. Cijena takvih zemljišta kreće se od 55 do 65 tisuća eura ovisno o veličini i poziciji.


Činjenica je, međutim, da kod kupaca postoji strah od ponavljanja pandemije te je, kažu sugovornici, oprez još uvijek primjetan.
Iz portala moj-bankar.hr napravili su analizu utjecaja najavljenog pada BDP-a na kamatne stope stambenih kredita te posljedično i na postignute cijene na tržištu nekretnina. Vlada RH prihvatila je činjenicu da će BDP znatno pasti, a procjene su da će taj pad iznositi 9,4 posto u 2020. godini. Nadalje, u 2021. planira se rast BDP-a od 6,1 posto, što znači da ćemo krajem 2021. s BDP-om biti na razini 2017. ili 2018. godine. Podatci pokazuju da su u 19 kvartala s padom BDP-a cijene nekretnina padale u 17 kvartala, a u 48 kvartala rasta BDP-a (razdoblje od 2003. do 2019.) cijene su rasle u njih 40. To su snažni indikatori da će cijene nekretnina za stambenu namjenu padati. Kako tijekom sljedeće dvije-tri godine nećemo dosegnuti BDP iz 2008., realno je očekivati da će se cijene nekretnina vjerojatno korigirati do 10 posto. Dodatni negativni utjecaj realizirat će se i povećanjem nezaposlenosti, u travnju ove godine bilo je oko 160 tisuća nezaposlenih, a u istom mjesecu 2019. nezaposlenih je bilo oko 130 tisuća. Ta dva smjera makroekonomskih kretanja već su počela utjecati i na kreditne politike poslovnih banaka. Banke se suočavaju s dva trenda. Prvo, moratoriji koje uvode, a koje je do sada zatražilo 40-ak tisuća građana, a odobreno ih je 20-ak tisuća. Procjenjuje se da je sedam posto kreditno zaduženih građana zatražilo moratorij. Drugo, banke su počele i zaoštravati kreditne uvjete. Tako se za odobravanje stambenog kredita kreditna sposobnost računa sukladno ovršnom zakonu te se u nju ne uključuju dodatci na plaću. Zaoštravanjem uvjeta u posljednjih mjesec dana postrožen je omjer kredita i zaloga na nekretnini.

Tomislav Prusina
Krunoslav Šabić

vlasnik agencije Tasman nekretnine

Srećom da je sve ovo relativno kratko trajalo, no teško je prognozirati kako će biti u idućem vremenu. Ako budemo imali sreću da se virus ne vrati, možemo reći da smo dobro prošli i izvukli se bez veće štete
BITI OPREZAN I PRATITI POTEZE BANAKA
Ako pad BDP-a bude kratkoročan te se u prvim kvartalima sljedeće godine gospodarstvo reaktivira, vrlo je vjerojatno da će se brže stabilizirati i cijene nekretnina. Što je veća nezaposlenost, manja je kreditna sposobnost građana, te su banke opreznije u svom ponašanju. Ako se brzo ne uspostavi zaposlenost iz 2019., vrlo je vjerojatno da će na snazi ostati oštriji uvjeti kreditiranja te da će kamatne stope na stambene kredite porasti. U portalu moj-bankar.hr smatraju da je, ostanu li kamatne stope na stambene kredite na ovim razinama, velika vjerojatnost da će se brže oporaviti i tržište nekretnina, odnosno da će pad biti znatno manji. Iz današnje perspektive, APN treba služiti kao stabilizator cijena. Na portalu moj-bankar.hr savjetuju da ne treba kupovati nekretnine po trenutnim cijenama, ali treba promatrati koliko će banke dodatno postrožiti uvjete dobivanja stambenih kredita.
Možda ste propustili...
Najčitanije iz rubrike