Hrvatska ima više od 74 tisuće potpuno napuštenih stambenih jedinica, što nas svrstava među najgore zemlje Europske unije kada se gleda udjel napuštenih nekretnina u odnosu na njihov ukupni broj.


Podatci su ovo koji su, između ostalih, izneseni na online konferenciji koja je održana putem interneta, u organizaciji poljoprivrednog portala Agroklub i Društva agrarnih novinara Hrvatske.

Vedran Stapić, jedan od osnivača Agrokluba i inicijator održavanja ove konferencije, kaže da je napuštenih objekata diljem Republike Hrvatske na tisuće, ali da nitko ne zna njihov točan broj te dodaje: "U pripremi ove teme pitali smo razne institucije, a jedini iole relevantan podatak star je deset godina, onaj Državnog zavoda za statistiku, nastao u sklopu zadnjeg popisa stanovništva (ove godine ide novi, nap.a.). On kaže da smo tada imali 2.246.910 stambenih jedinica, od čega 342.349 privremeno nenastanjenih i 73.994 napuštena, a uz koje imamo i njih 262.769 koji se koriste povremeno. U prijevodu, čak 18,5 % trajno nema ukućane, po čemu smo najgori u EU!? Paradoks brojnih nekretnina bez ljudi, a istovremeno brojnih ljudi bez nekretnina, nije vezan samo uz Hrvatsku. Gledajući preko granice, slične primjere možemo naći uglavnom u zemljama Mediterana (Italija, Španjolska, Malta, Grčka...), što sugerira da je riječ o sličnim demografskim i migracijskim problemima, ali i mentalitetu te stupnju razvoja društva (?)."

"Mi ne možemo govoriti o daljnjem razvoju, primjerice ruralnog turizma, dok ovu temu ne apsolviramo. Strancima koji posjete naše ruralne krajeve nepojmljivo je da mi takvu društvenu i prostornu anomaliju ostavljamo postrani te da ne tražimo rješenja. Da smo došli do toga da je ruševina sasvim normalna pojava. Da je rat i danas izgovor, i to nakon gotovo tri desetljeća neovisnosti. Tvrdim da to nije u duhu modernog društva, a Ustav RH jasno kaže u članku 48.: "Jamči se pravo vlasništva", ali i odmah nastavlja: "Vlasništvo obvezuje. Nositelji vlasničkog prava i njihovi korisnici dužni su pridonositi općem dobru". Ako se s nepovredivošću prava vlasništva opravdava status quo, onda dolazimo do sljedećih pitanja: Gdje ono prestaje, a počinje interes javnosti? Imaju li tako mrtvi veća prava od živih?", kaže Stapić.

Dodaje da zapadni primjeri pokazuju da tome ne mora biti tako. Sela u susjednoj Sloveniji ne dijele takvu sudbinu, baš kao ni austrijska u kojima, doduše uz različite demografske trendove postoje i nešto drugačija pravila igre. Meni je kao laiku neshvatljivo beskonačno toleriranje problema, imam dojam da od šume ne vidimo drvo. Za mene je sasvim logično da danas tematiziramo uporabnu funkciju nekretnine, ako je riječ o nečem što je ruševno i nedvojbeno bez uvjeta za život - prema kojoj je dozvoli ruševni objekt u prostoru? Važno je razlučiti da ovdje govorimo o ruševinama, a ne generalno o svim napuštenim objektima, iako će, nažalost, s vremenom i mnoge druge doći u tu kategoriju, ako izostanu ulaganja.


Stapić nadalje navodi: "Kao posljedicu naših zakona o nasljeđivanju danas u nekim sredinama imamo zapuštena i ekonomski neodrživa zemljišta (i kuće) s velikim brojem suvlasnika. Isto, naravno, šteti i samim vlasnicima koji zbog složenih odnosa teško mogu prodati nekretninu, ali i državi koja je time manje privlačna investitorima, a to je kočnica razvoja koji toliko zagovaramo", ističe te dodaje da "Ustav jamči pravo nasljeđivanja" na prilično nepraktičan način, a s kojim smo zakomplicirali stvari, jer za razliku od zapadnih praksi tolerira beskonačne diobe. Ustav kaže i da se "vlasnička prava mogu iznimno ograničiti zakonom radi zaštite interesa i sigurnosti RH, prirode, ljudskog okoliša i zdravlja ljudi", a u članku 49. govori da "država potiče gospodarski napredak i socijalno blagostanje građana i brine se za gospodarski razvitak svih svojih krajeva". Čini se da imamo zdravu logiku zapisanu u temeljnoj legislativi, ali je praksa s napisanim u koliziji, dodaje Stapić. "Tko snosi odgovornost ako se ‘ničiji‘ ruševni objekt sruši i ubije nekoga? Je li ruševina interes okoliša ili prirode? Zdravlja ili sigurnosti preostalih mještana? Koliko još treba proći da se suočimo s tim izazovima naših mrtvih kapitala, pogotovo kada je jasno da svaki dan čekanja dodatno komplicira budućnost", pita ovaj poduzetnik.

Ivana Pintar, ravnateljica Uprave za upravljanje i raspolaganje nekretninama Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, kaže da se na najvišoj nacionalnoj razini traže rješenja za napuštene objekte. Objavljuju se natječaji za prodaju praznih stanova, poslovnih prostora i slično. Država svoju imovinu daruje jedinicama lokalne samouprave, sveučilištima, udrugama, nabraja Pintar. "Svaki gradonačelnik i načelnik, kada se radi o nekretninama u vlasništvu RH, misli da bi njome upravljao bolje nego država“, napominje ona, rekavši da nisu primijetili bitnu razliku u održavanju imovine, nakon što ju država prepusti jedinicama lokalne samouprave.


"Potreban nam je novi zakonodavni okvir, jer je institut vlasništva posebna kategorija. U prošlosti je ono bilo osakaćeno, mnogo je bilo oduzimanja kroz povijest, možda je baš to razlog zašto se gleda kao nepovredivo. No, uz prava, ono donosi i obveze", naglašava Pintar, i dodaje pitanje ograničenja budžeta. "Obnavlja se i održava onoliko koliko se može", kazuje. Smatra i da svaki grad može naći novac za košnju i privatnog i državnog vlasništva.

Franc Bogovič, zastupnik u Europskom parlamentu i nekadašnji slovenski ministar poljoprivrede, kaže da propadajuće objekte koji ugrožavaju stanovništvo u Sloveniji rješava inspekcija. Nakon prijave i izvida, pozove vlasnika da sam to sredi, ili mu slijede oštrije mjere. Napominje da u rijetkim slučajevima država naređuje rušenje, da se najčešće nađe rješenje.


U ovom je kontekstu zanimljiv model razvoja naših zapadnih susjeda. "U sedamdesetim godinama proveli smo najbolji mogući koncept tog vremena - policentrični razvoj, a za vrijeme predsjednika slovenskoga Izvršnog vijeća Stane Kavčića. Osim Ljubljane i Maribora, kao velikih središta, tu su i Murska Sobota, Celje, Škofja Loka..., plus 35 gradića. Mnogo se radilo na tome da se u tim malim gradovima osiguraju radna mjesta, bolja infrastruktura, da bi ljudi ostali bliže kući", opisuje Bogović kao najbolju mjeru koja je prevenirala veću depopulaciju tamošnjih ruralnih prostora.

Mrtvi kapital, kako prazne i u korov zarasle ruševine nazivaju u Slavoniji, veliki su vlasnički/nasljedni, komunalni, demografski problem ruralnih područja, tamošnjih lokalnih samouprava, a na nj nije imuna ni Općina Semeljci.


Njezin načelnik Grga Lončarević kaže kako u tamošnjih pet naselja 15 do 20 % kuća upravo su prazne kuće u kojima nakon smrti posljednjega, vremešnog ukućana, živi samo propuh, pa se ruše same od sebe.


– Nismo imali situacije da Općini pripadne neka takva nekretnina, jer nema vlasnika, jednom smo samo dobili parcelu od Centra za socijalnu skrb koju nam je proslijedio, ali nekim automatizmom da je prazna ruševna kuća, jer nema vlasnika, proslijeđena lokalnoj samoupravi – ne. Komunalni redari iz našeg općinskog poduzeća tragom vlasničkog lista šalju opomene vlasnicima zbog neodržavanja prostora ispred kuće i okućnice. Ogluše li se na njih opetovano, na to ime teretimo vlasnika koji najčešće nije tu, i to godinama. Nakon tri upozorenja o neodržavanju nekretnine, preko gruntovnice se upisuje naš teret na vlasništvo. Imali smo 2-3 takva slučaja, no to nije rješenje, upozorava Lončarević.

Jer, kaže, Općina se može naplatiti tek kada se takva kuća proda, a najčešće je riječ o nevelikim potraživanjima. S druge strane, brojni nasljednici ne mogu se dogovoriti, jer im pojedinačno pripadaju sitne čestice i ne vide interes da dogovorno riješe stvar, prodaju nekretninu i riješe sve repove. Lončarević dodaje kako je Općina u nekoliko slučajeva porušila takve objekte, jer su postali veliki komunalni problem, a vlasnici u njima ne vide baš nikakav interes. Nadalje, pitanje je i koliko mladi žele kupovati takve kuće, pa je pitanje koliko one bagatelnom cijenom "ruše" cijene nov(ij)e gradnje. Dijelom na tragu rješavanja problematike toga sve većeg nekretninskog balona po selima, jest i ideja Općine Semeljci da jednim projektom riješi dostojanstvenu starost svoje stare populacije, a da potonja pritom riješi pitanje svoje zemlje. Jer, uz činjenicu da na selu rijetko tko nema bar komad zemlje, a ona je u semeljačkom kraju među najboljom, Općina želi graditi dom za starije koji ne bi bio nedostižan ni onima s najnižom, poljoprivrednom mirovinom.


- Zalog za boravak u domu bila bi im zemlja, a za što bi se sklapao ugovor. Prema njemu, neutrošeni novac od prodaje zemlje nakon smrti korisnika doma išao bi njegovim nasljednicima - kaže Lončarević. Dom bi se gradio u dvije faze. U prvoj za 50, a u drugoj za 90 korisnika. U prvoj fazi dom bi iziskivao desetak, a u drugoj oko 20 milijuna kuna. Ideja, za koju Općina već ima idejni projekt, a radila je i procjenu zemljišta koje želi dokupiti uz već postojeći općinski prostor za budući dom u središtu Semeljaca, predočena je nedavno i ministrici regionalnog razvoja i fondova EU-a zbog namjere za apliciranje na EU fondove, no tada se čulo kako EU nije za javni, nego privatni model u gradnji takvih domova. No, Lončarević kaže kako će Općina nastaviti s tom idejom i čekati priliku.
Nema sela ni u Baranji, a tu se može svrstati i grad Beli Manastir, u kojemu nema praznih, napuštenih i poluruševnih kuća. Nalaze se u gotovo svakoj ulici, a dio njih opasno prijeti slučajnim prolaznicima. Baranjska sela, poput Gajića, Branjine, Topolja, Torjanaca, Novog Nevesinja, Podolja (…), u još su goroj situaciji. - Ljudi su poumirali, a nasljednika ili nema, ili su raštrkani diljem svijeta - ističu načelnici. Kada se utvrdi da vlasnik nema nasljednika, nekretnine pripadaju Općini, pa je ona i zadužena za njihovo održavanje, odnosno rušenje. No, dodaju, najčešće nasljednici postoje, a do njih je teško doći. Dobro to znaju u Općini Popovac. - Imovinsko-pravne odnose za potrebe gradnje ceste između Popovca i Kamenca rješavali smo više od godinu dana. Većina je, doduše, bila brzo riješena, ali je problem nastao s tri čestice u vlasništvu dvoje ljudi, od kojih je jedna osoba preminula. Budući da nije imala nasljednika, pokrenut je sudski postupak prebacivanja čestica u vlasništvo Općine. Jedna od spomenutih čestica imala je šest vlasnika razasutih diljem svijeta. Malo-pomalo, stupili smo u kontakt sa svima njima. Nije sve teklo glatko, ali smo pet šestina uspjeli otkupiti. Vlasnik šeste šestine jednostavno nije htio prodati, odnosno prepisati svoj dio - podsjeća načelnik Općine Popovac Zoran Kontak, naglašavajući kako je riječ o površini od desetak četvornih metara vrijednoj 70-ak kuna. Budući da je riječ o čestici od javnog interesa, pred nadležnim je sudom pokrenut postupak izvlaštenja.