Novosti
GRAD SVE ZANIMLJIVIJI LJUDIMA IZ OKOLNIH PODRUČJA

U 80 posto stanova u novim urbanim vilama vlasnici su s prebivalištem izvan Osijeka
Objavljeno 22. ožujka, 2021.
Nedostaje manjih stanova * Kvadrat starogradnje je do 1300, a novogradnje do 1600 eura

Tržište nekretnina na području Osijeka i Osječko-baranjske županije i dalje karakterizira velika potražnja za manjim stanovima te visoka cijena kvadrata bilo da je riječ o novoj ili staroj gradnji.

Nedostatak majstora
Manjih stanova nema ni u ponudi, svaki koji se pojavi na tržištu, proda se u istom danu jer i vlasnici agencija za posredovanje nekretninama tvrde kako svaki ima listu nekoliko desetaka ozbiljnih kupaca koji su spremni "iskeširati" potreban iznos samo da bi došli do stana. Zanimljivo je također da poznavatelji stanja na tržištu kažu kako nedostaje kvalitetnih nekretnina, odnosno da prevladavaju stanovi sagrađeni 70-ih i 80-ih godina prošlog stoljeća koje dugogodišnji vlasnici nisu baš kvalitetno održavali te sada zahtijevaju obnovu što od novog vlasnika traži ulaganja. Isto je i s ponudom kuća u Osijeku i u okolici, posebice u Baranji, za koju i dalje postoji znatan interes. Kupci napominju kako, unatoč postroženim propisima gradnje i povećanim prohtjevima, ni stanovi u novogradnji često nisu kvalitetno izgrađeni, a novi vlasnici imaju primjedbi na izvođače radova, odnosno ono što dobiju za visoku cijenu. Razlog takvog stanja posrednici u trgovanju nekretninama vide u nedostatku kvalitetnih majstora. Stanje na tržištu nekretnina na našem području u jednoj je rečenici najbolje sažeo Josip Ivanković iz Ivanković nekretnina d.o.o. rekavši kako stanova nedostaje količinom, kvalitetom i cijenom.

Rezultat je to i pandemije COVID-19, koja je prošlu godinu investitorima, prodavateljima, kupcima i posrednicima na tržištu nekretnina učinila jednom od najtežih do sada. Dolores Riba iz ADDO d.o.o. agencije za posredovanje nekretninama tvrdi da su prošle godine zabilježili pad poslovanja od oko 70 posto, da je zbog epidemioloških mjera bilo gotovo nemoguće poslovati jer su se ljudi bojali dok se ljetos u prometu nekretninama nije ništa događalo. "Ova je godina za nas počela dobro jer smo imali 80 posto prodaje više nego što smo očekivali", kaže Dolores Riba.

Promet nekretninama u našoj zemlji lani je pao za više od 11 posto u odnosu prema godini prije. Prosječna cijena novoizgrađenih stanova u drugom je dijelu 2020. godine porasla za 1,2 posto u odnosu prema 2019. te je cijena četvornog metra stana u prosjeku u Hrvatskoj iznosila nešto manje od 1700 eura, odnosno oko 12.813 kuna, a samo u Zagrebu ona je bila 1866 eura, ili 14.125 kuna. Na osječkom tržištu cijene stanova sada su nerealno visoke i traži se od 1200 do 1300 eura po četvornom metru starogradnje, a cijene novogradnje su i od 1500 do 1600 eura. Pitanje je međutim po kojim se cijenama stanovi doista i trže. Naime, vlasnici agencija tvrde da su cijene koje se mogu vidjeti u ponudi na internetu više i za 30 posto od stvarnih vrijednosti nekretnina. Prema podatcima Snježane Babić, više stručne suradnice Odjela za pravne poslove HGK Županijske komore Osijek, u Osijeku je početkom 2019. prosječna tražena cijena kvadrata iznosila 966 eura, a sadašnja je cijena i do 10 posto viša, odnosno prosječno je potrebno za četvorni metar izdvojiti 1063 eura.

Nove okolnosti
Marijan Matijević, direktor Agencije za nekretnine Ljubek, napominje kako ipak na kraju kvaliteta diktira cijenu. "Kod prodaje stanova u starogradnji moramo biti oprezni i zato je važno da svaku nekretninu pomno provjerimo. Kada je riječ o objektima starijim od 40 i više godina, moramo upozoriti kupca da na cijenu koju traži prodavač treba dodati još od 100 do 400 eura po četvornom metru za adaptaciju", upozorava Matijević.

Da su cijene napuhane uvjeren je i Duško Grgur, predsjednik strukovne skupine pri HGK-u i direktor German d.o.o. - Agencije za promet nekretninama, koji napominje da za kupovnu moć stanovništva ove cijene nikako nisu realne. "Platna moć naših ljudi maksimalno je do 70 tisuća eura, a mladi teško mogu ostvariti uvjete za stambene kredite, tako da su im stanovi koji se danas najviše grade, oni veći od stotinu kvadrata, čije se cijene kreću do 150 i više tisuća eura, ipak nedostupni", kaže Grgur.

Krunoslav Šabić, zamjenik predsjednika strukovne skupine pri HGK-u i vlasnik Agencije Tasman nekretnine smatra međutim da agencije moraju biti subjektivne i vjerovati da su te cijene, kada je u pitanju novogradnja, moguće i realne. "Mi smo ti koji pokrećemo tržište i diktiramo cijene. Dugo godina u Osijeku smo imali cijenu koja nije bila ni prosječna u Hrvatskoj, a mi smo ipak četvrti po veličini grad u Hrvatskoj. Cijena koju sada imamo od 1400 eura je prosječna cijena nekretnina u Hrvatskoj. Ako stan u Kninu može toliko koštati, zašto tako ne bi moglo biti i ovdje. Moramo prihvatiti i činjenicu da je PDV porastao, da je cijena rada otišla gore, da je cijena željeza u godinu dana porasla za 30 posto, a 50 posto stiropora, traži se više i za placeve, zakoni gradnje su se postrožili... Nekada niste morali imati parking mjesto, sada to trebate i sve to poskupljuje i nekretninu", naglašava Šabić dodajući da je Osijek postao zanimljiv ljudima koji žive u promjeru stotinjak kilometara. "Ljudi sve manje žele držati novac u bankama te ga ulažu u nekretnine. Iz Vinkovaca, Broda, Vukovara, Virovitice, Iloka... kupuju nekretnine u Osijeku ili da ih rentaju ili za sebe, djecu, školovanje... Ulažu ovdje jer su u Zagrebu ili na Jadranu cijene puno veće", zaključuje Šabić.

U prilog ovoj tvrdnji ide i podatak koji iznose investitori novih urbanih vila, a koji kaže kako su u 80 posto kupci stanova s prebivalištem izvan Osijeka. U osječkim agencijama ipak strahuju da će napuhane cijene morati biti korigirane, što bi moglo dovesti do nestabilnosti na tržištu. Oni optimističniji kažu kako cijene neće tako brzo padati i tržište će ostati stabilno uz uvjet da ne dođe do novih zatvaranja zbog širenja koronavirusa.

Tomislav Prusina
Duško Grgur

Agencija German

Mladi teško mogu ostvariti uvjete za stambene kredite tako da su im stanovi koji se danas najviše grade, oni veći od stotinu kvadrata čije se cijene kreću do 150 i više tisuća eura, ipak nedostupni.
Povećati gradnju višestambenih zgrada
Iako je posljednjih godina u Osijeku porasla gradnja urbanih vila, to je još uvijek nedovoljno da pokrije potrebe koje pokazuje tržište nekretnina, posebno kada su u pitanju manji stanovi. Koliko je pala stanogradnja na području Osječko-baranjske županije najbolje potvrđuju podaci da je 2008. godine bilo izgrađeno 1440 stanova, a samo godinu dana poslije, zbog ekonomske krize, ta se brojka prepolovila, a smanjivanje je nastavljeno sve do 2018., kada su na području naše županije izgrađena samo 202 nova stana. U 2019. godini zabilježen je rast jer je sagrađeno 366 novih stanova. Mijenjali su se također i trendovi gradnje stanova s jednom, dvije, tri, četiri te pet i više soba. Tako je 2008. najviše, čak 539 sagrađenih stanova bilo dvosobno, a najmanje, 146, je bilo četverosobnih. Deset godina poslije, 2018., sagrađeno je samo pet jednosobnih, 26 dvosobnih, 51 trosobni, a najviše, 64, četverosobnih stanova i 56 stanova s pet i više soba. Godinu poslije od ukupno 366 izgrađenih stanova 128 je bilo s četiri sobe, 86 s pet i više soba, a ostatak su bili manji stanovi. Rješenje problema manjka stanova mnogi vide u povećanju gradnje višestambenih zgrada.
NUŽNA KONTROLA
Na prošlotjednom sastanku Strukovne grupacije posrednika u prometu nekretninama rečeno je kako raste broj novih agencija u Osijeku, što je naravno pozdravljeno, no upozoreno je kako u gradu djeluju pojedinci koji nemaju potrebne licencije. “Jako su aktivni, puno operiraju, no svoj posao ne rade časno i korektno”, kazao je Duško Grgur, predsjednik Strukovne skupine pri HGK-u, napominjući kako podilaze mušterijama nudeći cijene koje oni žele čuti samo kako bi zaprimili nekretninu. Zbog njih i mi dolazimo na loš glas, rečeno je na sastanku te je zatraženo od Državnog inspektorata kontrolu legalnosti njihova rada. Također je upozoreno da se na tržištu nekretnina sve više pojavljuju fiktivne prodaje gdje djeca nekretnine kupuju od roditelja, plaćaju uredno porez, a kredit koriste za zatvaranje starih kredita.
Možda ste propustili...
Najčitanije iz rubrike
DanasTjedan danaMjesec dana