Ekonomija
PROMIJENILE SU SE NAVIKE I PROHTJEVI KUPACA NEKRETNINA

Traže se stanovi s balkonima, raste potražnja i za kućama s dvorištem
Objavljeno 27. siječnja, 2021.
Na odluku o odabiru nekretnine sve će veći utjecaj imati i kupnja električnih automobila

Pandemija koronavirusa, promatrajući cijeli prostor Republike Hrvatske, nije imala preveliki utjecaj na tržište nekretnina jer su cijene uglavnom ostale iste ili su imale tek blagu korekciju i gotovo neprimjetan pad u odnosu prema početku 2020. godine, ali se ipak znatno manje trgovalo.


Stručnjaci, međutim, predviđaju da bi ove godine, dođe li do povratka na “staro normalno“, moglo doći do pada cijena nekretnina od 15 do 20 posto, što naravno ovisi o tome kojom će se brzinom život vraćati u normalnu. Dok god naime bude ovakvo stanje, u kupnju nekretnina ići će samo oni kojima je to nužno, a svi ostali zbog niza drugih razloga opreznije će investirati. Više nitko nije siguran kakve će stvarne posljedice na gospodarstvo ostaviti pandemija i globalna ekonomska kriza, hoće li sutra imati posao te zbog toga ljudi više ulažu u štednju. Dakle, tržište trenutačno općenito stagnira i za potpunu obnovu i povratak na staru dinamiku trebat će, predviđaju stručnjaci, bar dvije godine, ako ne i više.

Korjenite promjene


Zanimljivo je, međutim, da su se nakon pandemije i potresa u Zagrebu i na Banovini promijenile i navike kupaca i njihovi prohtjevi za kupnju nekretnina sada su nešto drugačiji. Tako se traže stanovi koji obvezno imaju balkone (što veći, to bolje), raste potražnja za kućama s dvorištem, vikendice kao rezervni objekti u slučaju neke prirodne nepogode, ali i gdje se čovjek može relaksirati i odmoriti, a na odluku o kupnji nekretnine danas, tvrde vlasnici agencija za posredovanje nekretninama, sve više ima utjecaj i kupnja električnih automobila. Naime, velike stambene zgrade s 50 i više stanova u starogradnji, kakve Osijek ima u gotovo svim većim naseljima i gradskim četvrtima, nisu pogodne za vlasnike električnih automobila, kojih je i u našem gradu sve više, jer neće imati mogućnosti za osiguranje većeg broja potrebnih punionica. Stoga je sve više onih koji i takve stvari uzimaju u obzir pri odabiru nekretnina, a trend je takav da će ih ubuduće zasigurno biti i puno više. To znači da se u sljedećih nekoliko godina mogu očekivati korjenite promjene u razmišljanjima kupaca i investitora kod gradnje novih stambenih objekata.


Što se pak tiče našeg područja, Osijeka i Osječko-baranjske županije, može se konstatirati da sve ono što u tržišnom pogledu vrijedi za grad na Dravi gotovo ništa ne vrijedi u ostalim dijelovima županije, ostalim gradovima, općinama i selima. Dok se u Osijeku bilježi nedostatak i velika potražnja za stanovima od 50 do 70 četvornih metara, jednosobnim stanovima i garsonijerama te manjim kućama, već izvan tih gradskih katastarskih granica situacija je potpuno drukčija. Stanova i kuća u ponudi ima u svim dijelovima županije, i to po cijenama znatno nižim od onih u Osijeku.


Kakvi su trendovi u Osijeku i što nas na tržištu nekretnina očekuje u budućnosti razgovarali smo s vlasnikom jedne od najpoznatijih osječkih agencija Marijanom Matijevićem, direktorom Agencije za nekretnine Ljubek.

Urbane vile


- Danas svi govore o gradnji urbanih vila ili obiteljskoj gradnji, a nazvati svaku kuću s tri nadzemne etaže i jednom podzemnom vilom malo je pretjerano jer onda imamo puno vila koje to zapravo nisu. Grade se stanovi po 110 ili 120 četvornih metara površina i kada to pomnožimo s cijenom od 1300 eura po kvadratu, koliko se govori da se prodaju na prvom ili drugom katu, to znači da bi jedan četverosoban stan koštao 150 ili 180 tisuća eura, što je suludo. Mlade obitelji danas teško da mogu i žele za stan izdvojiti više od 90 ili 100 tisuća eura. Stoga savjetujem projektantima da, kada traže zemljišta sa starim kućama za gradnju urbanih vila, kupuju gradilišta čija je ulična širina od 13 do 14 metara i površinu veću od 300 kvadrata. Onda je mogu podijeliti u dvije čestice i graditi šest stanova koji mogu biti od 60 do 80 četvornih metara površine, a mogu graditi i više jednosobnih. Stanova u novogradnji od 40 kvadrata sutra bih prodao 50 komada da ih ima koliki je interes, i to po “nemoralnoj“ cijeni. Za razliku od njih, velike ne mogu prodati ni za tisuću do maksimalno 1200 eura po kvadratu – tvrdi Matijević.


Nije, naime, tajna da investitori navode kako i velike stanove prodaju po cijenama od 1350 do čak 1500 eura po četvornom metru, no istina je ipak nešto drukčija. Kupci nam kažu kako su neke stanove u urbanim vilama kupovali i za tisuću eura po kvadratu.
Iako kao trgovac nekretninama takve stvari Matijević ne želi komentirati, smatra kako je budućnost u višestambenoj gradnji koje praktički danas i nema ili u investiranju u čestice koje se zbog svoje dobre ulične širine mogu cijepati u dvije manje katastarske čestice i graditi više stanova od 50 do 80 četvornih metara veličine, kojih je tržište željno.

Cijene stabilne


- Manje se stanove izbjegava graditi zbog čistog profita, a moje je mišljenje, čak bih za to i jamčio, da kada bi poslušali moj savjet i izgradili stanove manjih površina, mogli bi postići veću cijenu po kvadratu, znatno ga prije prodati i ostvariti veći profit – dodaje Matijević.
No da doista ima primjera koji potvrđuju da su veliki stanovi prodani po traženim cijenama Matijević navodi urbanu vilu u Ulici Šandora Petefija, gdje investitor kaže da je prodao sve stanove od 110 i 120 četvornih metara.


- Ta građevina ima izgled urbane vile i vrhunski je uređena, ali takvih se zgrada u Osijeku može napraviti godišnje četiri ili najviše pet jer toliko ima kupaca za tu razinu gradnje – smatra on.
Kao dugogodišnji član Gradskog procjeniteljskog povjerenstva Matijević prognozira da prosječna tržišna cijena svih prodanih nekretnina u prošloj, 2020. godini neće biti veća od 1015 eura po četvornom metru.


- Prosječna cijena svih prodanih stanova u 2017. godini bila je 750 eura, godinu poslije 817 eura, 2019. godine 857 eura, a za 2020. godinu prodajna cijena kvadrata porast će za 15 - 20 posto. To znači, kako sam već rekao, dobit ćemo 1015 eura za kvadrat, maksimalno 1050 eura – prognozira naš sugovornik.


Zaključuje da je sadašnja ukupna situacija na tržištu nekretnina prenapuhana i moglo bi se dogoditi da “pukne kao balon od pjene“.
- Bez obzira na to što su neki inputi, ulazna ulaganja, u izgradnju poskupjeli, primjerice željezo za 25 posto, kao i ostale stvari, ipak nisu toliko koliko su porasle cijene stanova. Zemljišta za višestambenu gradnju 2010. godine prodavala su se za 300 eura kvadrat, a to je jedan od najvažnijih inputa u izgradnji stanova. Danas prosječna vrijednost zemljišta za višestambenu gradnju ne prelazi 120 eura – podsjeća direktor nekretnina Ljubek.


Njegova je procjena da ćemo se po cijenama vratiti u razdoblje kada je novogradnja u Osijeku u prosjeku bila 1300 eura kvadrat, za stanove u starogradnji od 900 do tisuću eura, dok bi u istim zgradama uredno i kvalitetno renovirani stanovi stajali odi 1100 do 1150 eura po četvornom metru.
- Kada prođe cijela ova strka, tržišna vrijednost stanova past će za 10 - 15 posto. Zanimljivo je da su cijene kuća stabilne te su čak i pojeftinile. Kuća superrenovirana, mramor, PVC stolarija... prema procjeni tržišnog vještaka stoji 3200 kuna kvadrat – zaključuje Matijević.

Tomislav Prusina

Starogradnji cijenu diže renoviranje
Pri prodaji stanova u starogradnji važnu ulogu u cijeni ima i stanje stana, odnosno je li vlasnik nakon 40 godina odradio potrebno renoviranje. Na Sjenjaku se stan u zgradi staroj 40 godina, potpuno renoviran, prodaje po cijeni od 1100 do 1300 eura kvadrat. Da bi se jedan stan potpuno renovirao, postoje standardi. Znači, za klasičnu gradnju Sjenjak, Vijenac Ivana Meštrovića, Petrove gore..., dakle zgrade starosti 35 - 40 godina, obnova stoji oko 300 eura po kvadratu, što znači za potpunu adaptaciju stana od 50 kvadrata treba uložiti 15 tisuća eura. Ako želite luksuznije renoviranje, cijena će biti i viša. Ako je renovirani stan od 70 kvadrata po cijeni od 1100 eura četvorni metar, zapušteni u izvornom stanju bi vrijedio 850 eura po metru kvadratnom. Kod stanova u starogradnji gdje je visina stropova tri metra renoviranje stoji i 400 eura.
Cijene najma su skočile jer su i cijene stanova skočile
Kada na tržištu nema stanova za kupnju, cijene najmova su visoke. Jednosoban stan ili garsonijera na lokaciji u blizini fakulteta, tramvaja... mogu se iznajmiti za 1500 kuna do 2500 kuna ili čak i do 5000 kuna za dvoipolsoban ili trosoban stan. To ide uz režije. - Stan na Vukovarskoj u potkrovlju, 60 kvadrata, 2600 kuna plus režije se iznajmljuje. To je prije tri godine bilo nezamislivo. Cijene najmova su skočile jer su i cijene stanova skočile. Osim toga mladi ljudi i obitelji nisu više toliko sigurni za radna mjesta i čest je slučaj da zbog posla moraju ići u druge gradove te se zbog toga odlučuju za najam.
Nakon potresa pooštravaju se standardi gradnje nekretnina
Nakon potresa, posebice na Banovini, zakonodavac pooštrava standarde gradnje nekretnina i nadzorni će inženjeri biti puno oprezniji pri izdavanju potvrda o nadzoru gradnje. Inače su se od 1963. godine kuće gradile po standardima da mogu izdržati potrese jačine do 6,5 i 7 prema Richteru. Poslije se u gradnji na tome počelo štedjeti, posebno u količini armature koja je presudna za kvalitetu zgrade.

- U Osijeku je valjda pet zgrada koje je 70-ih godina projektirao jedan Slovenac a da su cijele izgrađene od armiranog betona, te bi mogle izdržati čak i potres iznad 8 po Richteru. Kada bi došao potres od 7 stupnjeva, vjerojatno bi samo tih pet ili šest zgrada ostalo čitavo. Nadzorni inženjeri bit će strogo nadzirani i kažnjavani za neadekvatno nadziranje izgradnje jer oni preuzimaju odgovornost da je zgrada izgrađena po standardima iz projekta - kaže Matijević.
Možda ste propustili...
Najčitanije iz rubrike